青海省商品房价格管理办法
           

            第一章  总则
    第一条  为了规范商品房价格行为，适应社会主义市场经济的要求，促进公平、合理的价格竞争，保护商品房经营者、购买者的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，结合我省实际，特制定商品房价格管理办法（以下简称办法）。
    第二条  凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的单位为销售而建设的商品房的价格制定，以及政府价格主管部门对商品房价格的管理，均遵守本办法。
    第三条  本办法所称的商品房是指：
    （一）享受政府优惠政策开发建设的安居工程、拆迁安置房及经济适用住房等特定住宅。
    （二）其它普通住宅。
    （三）高层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅。
    （四）房地产开发单位开发建设的经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅。
    第四条  各级人民政府价格主管部门是商品房价格的主管部门，负责对商品房价格的管理、监督、指导。
    商品房价格管理工作由省发展计划委员会统一领导，省、州（地、市）、县（市）三级管理。商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格形式。
    对享受政府优惠政策开发建设的安居工程房、拆迁安置房的价格实行政府定价，由州（地）、市价格主管部门会同有关部门提出方案，报省计委审批；对经济适用住房等特定住宅的价格实行政府指导价，由州（地）市价格主管部门会同有关部门共同测算基准价，报省计委批准后执行。具体销售价格由经济适用住房开发经营单位在规定的浮动幅度内确定，并报省计委备案；其它普通住宅、多层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅和非住宅小区的经营用房、生产用房、仓储用房、写字楼等实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其销售价格报当地价格主管部门备案。在价格波动较大时，各级价格主管部门可对其价格水平进行限价，以制止暴利和防止低价倾销，稳定市场房价总水平。

            第二章  商品房价格的构成
    第五条  商品房价格构成：是指体现国家的价格法规和政府要求，在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素。
    商品房价格构成是政府价格主管部门和房地产开发经营单位制定商品房销售价格的依据。
    第六条  商品房的价格，由下列项目构成：
    （一）土地使用权取得费。
    商品房开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。
    依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
    （二）建设开发成本。
    １、前期工程费：包括水文、工程地质勘察测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑勘察设计、招投标审查等依据权限部门批准的收费和施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
    ２、建筑安装工程费：包括房屋主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费等。
    ３、附属工程费：包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费。
    非营业性公建配套设施（设备），由各级政府负担建设费用的部分，不计入开发成本。
    （三）商品房开发期间接费用：指与开发项目有关的管理费用、贷款利息等支出。
    １、管理费用：指为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
    ２、贷款利息：指房地产开发经营单位为筹措资金所发生的利息。
    （四）税费：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的各种税费。
    （五）利润：安居工程住房、拆迁安置房不计利润；经济适用房利润控制在３％以下；实行市场调节价的商品房，其利润率由房地产开发企业自行确定。
    （六）商品房差价：包括楼层差价、朝向差价。
    楼层、朝向差价代数和应趋近于零。

            第三章  商品房计价原则
    第七条  计算商品房住宅销售价格基本公式：
    成本＝土地使用权取得费＋商品房建设开发成本＋商品房开发期间接费
    商品房基准价格（元／平方米）＝（成本＋税费＋利润）÷商品房总建筑面积
    商品房销售价格：
    １、属于政府定价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±楼层差价率±朝向差价率）
    ２、属于政府指导价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±浮动幅度）×（１±楼层差价率±朝向差价率）
    第八条  对实行政府定价或政府指导价的商品住宅，其住宅建设开发成本、开发期间接费用一般应以当地社会平均成本为定价基础。各地社会平均成本由价格主管部门会同有关部门定期测定公布。
    第九条  下列费用不得计入商品房成本：
    （一）开发经营单位自用的办公用房、经营用房等应分摊的各种费用；
    （二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
    （三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
    （四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。
    第十条  凡在预售协议中未明确价格种类或价格构成的，一律视作销售价格处理。

            第四章  商品房价格管理行为规范
    第十一条  商品房代收费用的管理。商品房建设项目收费，应计入商品房成本，不得在商品房销售价格以外再向购房者收取；确实需要由房地产开发企业在商品房销售价格之外向购房者收取的，须报当地价格主管部门批准，任何单位和部门都不得在商品房销售或交付使用时搭车收取各种名目的费用。属购房者自愿委托房地产开发企业代办服务费用，由买卖双方协商确定后可在价外另行收取。
    第十二条  商品房建筑面积按开发建成房屋总建筑面积扣除原地拆迁安置用房、非营业性公建配套用房和公益性服务配套设施用房的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊按国家、省有关规定执行。
    第十三条  与商品房有关的各种配套设施、设备建设费用除各级政府负担部分外，其余应进入商品房成本，并不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品房预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。
    第十四条  房地产开发企业因非不可抗力原因造成延期交房，超过规定过渡期限而发放的过渡补贴费用和建安材料价格超过同期信息价的差额，不计入商品房成本。
    第十五条  销售商品房必须实行明码标价。标价表按省计委规定的统一格式，由州（地）、市价格主管部门制发。

            第五章  商品房价格管理
    第十六条  属政府定价或政府指导价的商品房，房地产开发企业未经价格主管部门批准而擅自定价预售的，自定预售价格低于核定价格的，最终按自定预售价格结算，自定预售价格超过核定价格，最终按核定价格结算。同时视情节轻重，依据《价格法》有关规定予以追究。
    第十七条  房地产开发经营单位应自觉遵守商品房价格管理的有关政策，接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查，如实提供有关资料。
    第十八条  未经当地价格主管部门审核，普通商品住宅销售不得冠以安居房、经济适用房，平价房、成本房、微利房等名称，诱导欺骗购房者。属政府定价或政府指导价的商品房价格，未经价格主管部门核定，房地产开发企业或代理商不得在售房广告中自行标价。房地产开发企业或代理商在购销合同中或进行广告宣传时，应使用规范的价格术语，明确价格种类，不得进行价格欺诈。