各房地产开发企业、担保企业：
为切实加强房地产市场管理，规范商品房预售行为，防范因挪用商品房预售款带来的市场风险，维护购房人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，按照国家住房和城乡建设部统一部署和商品房预售款专款专户、专款专存、专款专用的总体要求，在深入调查研究的基础上，我局会同市人行、市银监局制定出台了《连云港市商品房预售款监管暂行办法》（以下简称《监管办法》）。根据该《监管办法》规定，我市商品房预售款监管采用房地产开发企业委托担保公司提供预售款监管责任担保的方式实施。各商品房预售款监管责任主体要站在维护社会和谐的高度，提高对商品房预售款监管工作的认识，强化责任意识，严格履行职责，共同营造健康的房地产市场环境，促进我市房地产业持续健康发展。现就具体落实《监管办法》提出意见如下：
一、严格商品房预售款使用
房地产开发企业作为商品房预售人，应在自行选择的商业银行开设预售款监管账户（凡提供开发贷款的银行直接作为监管银行），将商品房预售款全部存入专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金，重点监管资金只能用作本项目建设必需的建筑材料、设备，支付本项目建设的施工进度款、法定税费等款项，不得挪作他用。在使用重点监管资金时，必须提出用款计划和申请。担保公司作为商品房预售款监管主要责任人，应严格履行监管职责，根据房地产开发项目工程建设进度，核实房地产开发企业用款计划和预售款拨付申请，出具《预售款使用核准通知书》，并定期查验预售款专用账户资金情况，监督商品房预售款缴存和使用，对房地产开发企业符合规定的预售款拨付申请必须及时答复，如不同意使用预售款时必须及时书面说明理由，并报市房产管理局。各相关商业银行作为商品房预售款监管银行，应严格执行商品房预售款拨付规定，重点监管资金必须依据《预售款使用核准通知书》进行拨付。
二、严格商品房预售款监管专用账户管理
担保公司要加强对商品房预售款监管专用账户的监控，及时掌握商品房预售款缴存情况、专用账户的资金余额和预售资金拨付情况，发现违规拨付商品房预售款，要及时聘请会计师事务所对商品房预售款监管专用账户资金缴存和拨付情况进行审计，提出处理意见，并报市房产管理局。商品房预售款监管银行要严格落实专款专户、专款专存、专款专用的规定，做好金融服务工作，在严格执行相关规定的基础上，为商品房预售款存取提供优质服务。
三、加强商品房预售款监管工作的管理
为加强商品房预售款监管工作的管理，市房产管理局将采取随机抽查和定期检查的方式，对商品房预售款使用情况进行监督检查，通报检查情况，提出书面整改意见，限期进行整改。对违规使用商品房预售款并不及时整改的房地产开发企业，市房产管理局将暂停商品房预售，记入不良信用档案，并按规定予以处罚。对不认真履行监管职责、造成商品房预售款违规使用，并不按期整改的担保公司，将停止其承担商品房预售款监管担保业务；对造成损失的，将追究其赔偿责任。对不按监管要求擅自拨付商品房预售款并不按期整改的商业银行，将取消其商品房预售款监管银行的资格，对造成损失的，将追究其赔偿责任。
四、参照相关担保公司和其他城市商品房预售款监管收费标准，建议我市商品房预售款监管担保收费按商品房预售款的千分之一收取，担保公司不得随意提高收费标准。
二○○八年十二月二十五日
附件二：
《连云港市商品房预售款监管暂行办法》
第一条 为进一步规范连云港市商品房预售款的监督管理，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况制定本办法。
第二条 凡在本市市区内经批准预售的商品房，其预售款的收入和支出、使用，适用于本办法。
本办法所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定所支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种收入。
本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本办法所称预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。
本办法所称担保公司，是指以住宅担保为主要经营范围和主要经营业务、依法登记注册的担保机构。
第三条 市房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门，负责组织 本办法的实施并对商品房预售款监管履行下列职责：
（一）组织实施商品房预售款监管工作；
（二）审查负责监管的担保公司的资格；
（三）接受预售人商品房预售款使用监督的备案；
（四）受理商品房预售款在收缴、使用过程中的违法违规行为的投诉。
第四条 商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司提供预售款监管责任担保的方式实施。为保证预售款用于有关的工程建设，担保公司有权对其担保的预售款使用进行监管。
第五条 预售人应在市区内承担商品房预收款监管业务的商业银行开立商品房预售款专用账户，委托开户银行成为预售款监管银行（凡提供开发贷款的银行直接作为监管银行），并由预售人、预售款监管商业银行和担保公司三方签订统一格式的“商品房预售款监管协议书”，明确三方的权利、义务和责任。
第六条 预售人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户，分别与开户银行、担保公司签订监管协议书并报市房产管理局备案。
第七条 商品房预售款监管协议书签订后，预售人申请变更开户银行的，应与原开户银行、担保公司就终止原担保协议达成协议，协议应明确将原监管账户的结余资金转入新开户行，再与新开户行及担保公司重新签订担保协议书并报市房产管理局备案。
第八条 预售人预售项目已竣工验收的，可以撤销商品房预售款监管。撤销商品房预售款监管责任担保及专用帐户监管的，预售人应当向市房产管理局提供开户银行和担保公司出具的同意撤销商品房预售款专用账户的证明、项目验收资料和施工单位出具的未欠工程款证明以及由担保公司、开户银行、预售人三方签订的终止商品房预售款专用帐户监管协议书，担保公司还应向市房产管理局提交项目结案报告。
第九条 预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保的，可以免除监管。但担保与反担保双方应向市房产管理局提供相关证明文件。
第十条 商品房预售款必须用于预售项目的建设投资，其中包括购买建筑材料设备、支付项目建设的施工进度款和法定税费以及归还银行项目贷款，不得挪作他用。
第十一条 预售款的使用，应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进度证明核定用款额度。在用款额度内的，按施工单位用款申请予以核准用款；超出用款额度的部分不予核准。监理单位出具虚假证明，致使开发企业因超前超额支取商品房预售款而影响工程按期竣工的，应承担相应的法律责任。
用于支付购买建筑材料、设备的，应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款。
用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的应提供合同或缴费通知。
用于支付税款的，由监管银行凭征税通知单直接拨付。
有下列情况之一的，担保公司应禁止预售人使用预售款付款：
（一）超出用款额度的；
（二）收款单位与申请用途不符的；
（三）前一笔用款未达到预期目的的；
（四）预售人未将预售款存入监管银行。
第十二条 担保公司每季度将所担保商品房预售款上季度的收支、结余情况汇总报送市房产管理局。
第十三条 担保公司发现预售人有违反规定付款嫌疑的,应当聘请会计师事务所对项目的付款情况进行审计,并将审计结果抄报市房产管理局。审计期一般不超过5个工作日。审计期间,预售人不得以预售款用于付款。
第十四条 为使预售人正常开展业务，预售人可以向担保公司申请一定额度的资金，作为备用金，以支付经常性、小款开支。其额度不得超过已收预售款的10%。备用金只许用于预售项目的建设投资。需要补充备用金时，预售人向担保公司申请并提供已发生的备用金用途证明。
第十五条 从事预售款监管担保的担保公司应符合以下条件：
1、依法注册、专业从事担保经营；
2、有固定的经营场所；
3、注册资本不少于2000万元；
4、符合《中华人民共和国担保法》的相关要求；
5、在预售款担保监管中，无不良纪录；
6、经县级以上人民政府批准；
7、其它条件。
第十六条 市房产管理局应会同中国人民银行连云港市中心支行和中国银行业监督管理委员会连云港监管分局定期对与商品房预售款监管相关的商业银行、担保公司等进行监管质量检查，并将检查结果公布。
第十七条 担保公司提供担保服务，按国家有关规定收取担保费。担保费可以计入工程成本。
第十八条 担保公司可根据商品房预售款监管需要制定监管实施方案并报市房产管理局备案。
第十九条 房地产开发企业不按规定使用商品房预售款的，由市房产管理局责令限期改正，暂停商品房预售，并可按有关法规规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
开户银行不按监管要求支付商品房预售款，除承担相应责任外，不得再进行商品房预售款的监管。
担保公司因为不履行监管责任或监管不力造成经济损失的，应当承担赔偿责任。
第二十条 本办法由市房产管理局负责解释，自2009年 1月1 日起执行。县商品房预售款的监督管理可参照执行。
