蚌埠市在建工程抵押管理办法

蚌政办〔2009〕12号

    第一条  为加强在建工程抵押管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
    第二条  凡在本市城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的，应遵守本办法。
    第三条  本办法所称在建工程，是指正在施工建设的房屋。
    本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
    本办法所称在建工程抵押人，是指将合法取得的在建工程提供给抵押权人，作为履行债务担保的企业。
    本办法所称在建工程抵押权人，是指接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行和经中国人民银行批准开展房地产抵押的其他金融机构。
    第四条  以依法取得的在建工程设立抵押的，该在建工程占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
    第五条  市房地产管理局是本市在建工程抵押的行政主管部门，负责在建工程的抵押登记工作。
    第六条  下列在建工程不得设定抵押：
    （一）在建工程存在建筑承发包合同争议的；
    （二）行政罚没、司法裁定和依法查封的（含土地查封）；
    （三）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；
    （四）法律、法规规定不得设定抵押的其他情形。
    第七条  在建工程中已经预（销）售的商品房不得设立抵押。在建工程占用范围内的土地使用权已经抵押的，须解除该抵押，方可办理在建工程抵押。
已设立抵押的在建商品房预售的，必须经过抵押权人书面同意。
    第八条  以在建工程设立抵押的，必须交齐土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证，同时完成工程建设投资总额的百分之二十五以上（不含已交土地使用权出让金）。
    第九条  以两宗以上在建工程设定同一抵押权的，视为同一抵押在建工程；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。
    第十条  同一在建工程上已有其他抵押权的，抵押人应当将已经设立抵押的情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出抵押在建工程的价值。
    第十一条  以多方投资联建（合作建房、集资建房等）在建工程设立抵押的，应取得联建各方的书面同意。
    第十二条  以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的在建工程抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
    第十三条  以有限责任公司、股份有限公司的在建工程抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
    第十四条  以集体所有制企业的在建工程抵押的，必须经职工（代表）大会通过，并报其上级主管部门备案。
    第十五条  以国有企业法人的在建工程抵押，必须报市国有资产管理部门审批。
    第十六条  企业用于抵押的在建工程，应当进行资产评估，并以评估确定的价值作为其价值。当事人另有约定的除外。
    第十七条  在建工程抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押合同应当载明下列事项：
    （一）抵押当事人的名称，单位所在地和法定代表人姓名、国籍等；
    （二）抵押在建工程的名称、建筑面积、处所；
    （三）抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、还本付息方式；
    （四）抵押在建工程意外毁损、灭失责任；
    （五）抵押在建工程保险受益人；
    （六）抵押在建工程的占管方式；
    （七）抵押在建工程被处分时受偿人的受偿顺序；
    （八）违约责任及补救措施；
    （九）争议解决方式（诉讼、仲裁）；
    （十）合同订立的时间、地点、生效方式；
    （十一）双方约定的其他事项。
    第十八条  在建工程抵押当事人应当于抵押合同签订之日起三十日内，持下列材料到登记机关申请在建工程抵押权设立登记：
    （一）抵押当事人的身份证明（营业执照、机构代码证和影印件）；委托他人办理的，同时提供授权委托书和经办人的身份证件；
    （二）登记申请书；
    （三）抵押合同；
    （四）主债权合同；
    （五）国有土地使用权证（土地使用权已抵押的，须先解除抵押）；
    （六）建设用地规划许可证；
    （七）建设工程规划许可证和规划部门盖章的《规划审批图》；
    （八）建筑工程施工许可证；
    （九）商品房预（销）售许可证（商品房开发项目适用）；
    （十）可以证明抵押房地产价值的材料；
    （十一）经工商部门备案的公司章程；
    （十二）抵押当事人对在建工程抵押范围的说明（商品房项目扣除登记之前已预销售部分）；
    （十三）登记机关认为必要的其他材料。
    第十九条  对符合规定条件的在建工程抵押申请，房屋登记机关应在十五日内将下列事项记载于房屋登记簿，并颁发《在建工程抵押登记证明》：
    （一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
    （二）被担保的债权数额；
    （三）登记时间。
    第二十条  在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
    第二十一条  因主债权消灭，抵押权已经实现，抵押权人放弃抵押权以及法律、法规规定的其他情形而使抵押权消灭的，抵押当事人应当申请抵押权注销登记。办理抵押权注销登记时，应提交下列材料：
    （一）登记申请书；
    （二）申请人的身份证明；
    （三）房地产他项权证或登记证明；
    （四）证明房屋抵押权消灭的材料；
    （五）登记机关认为必要的其他材料。
    第二十二条  抵押在建工程由抵押人占管。抵押人应按建筑承包合同的约定，保证工程质量，并按期竣工。抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押在建工程。
    第二十三条  抵押人未征得抵押权人的书面同意，不得擅自将抵押在建工程转让、拆除、改造或以其他方式处分，不得改变抵押在建工程使用性质。
    第二十四条  抵押在建工程发生损坏（不可抗力除外），抵押人应当迅速将情况通知抵押权人，抵押人有防止损失扩大的义务，并采取一切措施防止损失的扩大。
    第二十五条  抵押在建工程因抵押人的过失而发生贬值，以致不能或不足以作为履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或者增加担保以弥补不足。
    第二十六条  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押在建工程优先受偿。
    实现抵押权时，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押在建工程。协商不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，也可以根据仲裁协议申请仲裁。
    第二十七条  处分抵押在建工程所得金额，按照下列顺序分配：
    （一）支付处分抵押在建工程的费用；
    （二）扣除抵押在建工程应缴纳的税款；
    （三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
    （四）赔偿因债务人违约而对抵押权人造成的损失；
    （五）剩余金额交还抵押人。
    处分抵押在建工程所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
    第二十八条  在城市规划区外国有土地上的在建工程抵押，可参照本办法执行。
    第二十九条  本办法由市房地产管理局负责解释。
    第三十条  本办法自发布之日起实施。