□　法制日报记者　　战海峰

□　法制日报通讯员　陈予波

开发商以未预交物业费为由拒绝交付房屋,被业主起诉至法院。近日,重庆市江津区人民法院对该案作出判决,判决由开发商赔偿业主逾期交房违约金共计79645元。

2017年5月11日,古某购买位于重庆市江津区滨江新城某小区商品房一套,同日,古某支付开发商购房首付款260102元；2017年8月10日,通过银行按揭支付开发商购房款60万元。按照合同约定,开发商应于2017年8月17日前将房屋交付古某。但古某2017年9月12日、29日两次要求开发商交付房屋,开发商委托的交房方(物业公司)均以未预交半年物业管理费为由拒绝交付。2018年3月29,古某委托律师事务所向开发商发函,要求开发商尽快交付房屋并按照合同约定承担违约金,但开发商对该函件拒绝签收。直到2018年10月25日,开发商逾期463天后才向古某交付房屋,古某遂起诉到江津区法院,要求按照购房合同约定支付违约金。

法院经调查了解,关于逾期交房违约金,古某与开发商在合同中约定,逾期超过90日,购房者要求继续履行合同的,合同继续履行,约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向购房者支付已付房价款万分之二的违约金；购房合同第二十一条约定:开发商应向古某出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》,古某应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。古某同意,因该物业管理区域尚未成立业主大会,自该房屋交付之日起,即应按受开发商在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理,并遵守业主临时管理规约。

江津法院经审理认为,古某与开发商签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,各方均应严格按约履行自己的义务,否则应依法承担违约责任。本案中,第一,双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中并无古某需交纳相关物业服务费后开发商才交付房屋的约定；第二,按合同第二十一条的约定,古某在同意按受开发商在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理,并遵守业主临时管理规约后,如古某未按物业服务合同向物业公司履行相关义务,物业公司只能通过其他方式进行救济,而不能以此为由拒绝交房；第三,物业服务合同与商品房买卖合同是不同的合同,不同的法律关系,物业公司代表开发商交付房屋钥匙是履行被告的交房义务,其拒绝交付房屋的法律后果依法应由作为委托人的开发商承担。古某已履行完毕购房合同约定的义务,开发商却逾期交房463天,故开发商应当按照合同约定按日支付古某已付房价款万分之二的逾期交房期间违约金共计79645元,即860102×463天×2‰元/天。

一审判决后,开发商未上诉,现已生效。

物业服务与商品房买卖是不同的法律关系　

审理此案的法官表示,公平交易,童叟无欺,买卖是建立在双方诚实信用、自愿平等的基础上的,各方均应严格按约履行自己的义务。本案中,古某与开发商并未约定需先缴纳物业费才能交付房屋,并且物业服务合同与商品房买卖合同是不同的法律关系,开发商无任何事实与法律依据以此为由拒绝交付房屋,在古某履行完购房合同约定义务的情况下,开发商拒绝交付房屋依法应承担相应的法律后果。

因此,开发商逾期463天交房,古某可以要求开发商继续履行合同,根据合同法第一百零七条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定,为保护当事人的合法权益,维护公平诚信的市场交易秩序,法院作出上述判决。

同时,法官特别提醒,作为购房者的业主,也应当按照前期物业服务合同的约定及时缴纳相应的物业管理费,只有这样才能维护美好的小区生活环境、提高物业的服务质量,让业主有一个满意的居住环境。