法制日报记者　韩宇　法制日报通讯员　曹佳　孙卓

物业服务已成为城市生活不可或缺的一部分,随之而来的是物业纠纷也在日益增多。业主与物业公司的纠纷往往是双向的,有的是物业公司“店大欺客”,违反相关法规侵害业主合法权益,需要通过司法途径纠正其违法行为；有的是业主为了一己私利与物业公司对立,最终还是绕不过法院的裁决。《法制日报》记者选取4起物业纠纷案例,提醒广大小区业主,在依法享受物业公司提供服务的同时,也要遵守物业的相关法规和约定,这样才能最大限度地保护好自身的合法权益。物业公司也应尽职尽责,做好服务和管理,为业主创造舒适、安全的居住环境。

你不交费我不给卡

闹上法庭各明其责

从2011年开始,辽宁省沈阳市市民李东发现他在2009年购买的房屋出现北窗墙壁渗水、北阳台呛水情况,多次联系所在小区的物业公司维修无果。2015年,物业公司找李东交纳物业费,并称会帮着维修房屋。但在李东缴纳了之前应交的物业费后,物业公司却以种种理由推托。于是李东从此拒缴物业费。

2018年5月,李东到物业公司购买电梯卡被拒,理由是要先交物业费否则别想上楼。因为没有电梯卡,从2018年7月开始,家住11楼的李东和年逾84岁患有老年痴呆症的母亲无法正常上楼,只能在外租房居住。李东一气之下将该物业公司告到法院,要求该物业公司维修被损房屋,并赔偿租用房屋款3000元,损失费2000元,免交所欠的物业费。而该物业公司反诉李东,要求李东缴纳2015年1月1日至2018年9月1日物业费3415元。一审后,李东不服上诉至沈阳中院。

沈阳中院审理认为,李东诉争房屋虽存在漏水问题,但物业公司仅为提供物业服务的企业,其本身对李东购买的诉争房屋质量问题不存在瑕疵担保责任,故对李东要求该物业公司履行维修责任的诉讼请求,法院不予支持。根据《沈阳市物业管理条例》“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准”的规定,物业公司不得以李东拖欠物业费为由而拒不为李东电梯卡充值导致其无法正常使用电梯,故李东自2018年7月不能使用电梯之日起的物业服务费应予免除。

沈阳中院裁定,驳回李东的诉讼请求,免除李东2018年7月1日至9月1日的物业费,李东需给付2015年1月1日至2018年6月30日物业费3260元。

审理此案的二审法官表示,门禁卡、电梯卡的用途本应是维护小区秩序,保障业主人身财产安全,却变成了物业公司要求业主缴纳物业费的工具。此案明确了物业公司不得因业主未缴纳物业费而拒绝为业主办理电梯卡。

监控损坏住户丢车

安保有失理当赔偿

2018年3月6日,沈阳市民文华祥将电动摩托车停放于自家楼下。次日早6点50分左右,文华祥发现电动摩托车丢失并报警。民警到文华祥家所在小区的物业公司处调取监控录像,因监控设备损坏,无法确定盗窃嫌疑人案件至今未破。文华祥便将自家所在小区的物业公司告上法庭,要求赔偿丢失电动摩托车的损失。

此案进入二审后,沈阳中院审理后认为,物业公司有义务为文华祥提供安全保障服务,保障其人身、财产安全不受损害。而该物业公司未能保证视频监控有效使用,未能向公安部门提供监控录像和破案线索,亦未能提供证据证明其完全履行了“小区实行封闭管理,设立安防人员24小时值班制度,协助公安部门维护本物业区域的公共秩序,预防火警、交通、治安事件的发生”的安全防范义务,故该物业公司违反安全保障义务,应承担相应的赔偿责任。

最终,沈阳中院二审判决,物业公司赔偿文华祥电动摩托车价格4200元的30%即1260元。

审理此案的法官称,业主的人身财产安全保障是物业服务的一项重要义务,物业公司应当尽必要的安保和注意义务,在园区内发生盗窃等治安案件时应当协助业主到行政管理部门报告,提供破案线索和证据。

物业公司虽未续签

服务未断理应缴费

2014年3月19日,沈阳某小区业委会与沈阳某物业公司签订《物业服务合同》,约定由该物业公司为小区提供物业服务,自2014年1月1日至2015年12月31日止。合同到期后,双方未续签合同,但该物业公司一直提供物业服务。

由于该小区业委会与物业公司就续签《物业服务合同》事宜未达成一致,2017年6月3日,小区业委会组织召开临时业主大会。2017年7月24日,经户数和专用面积双过半业主同意,形成决议:同意该物业公司继续为该小区服务。从2018年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅1.5元/月/平方米。

此后,小区业主徐辉以业主委员会未与该物业公司签订《物业服务合同》为由,拒绝交纳物业服务费。物业公司诉至沈阳市沈河区法院,要求徐辉支付相应物业服务费。

法院审理后认为,物业公司虽未续签物业服务合同,但一直提供物业服务,履行了小区物业代管职能。小区业主大会临时会议的表决效力及于小区全体业主,对小区业主具有约束力。徐辉作为小区业主,应履行交纳物业费的义务。最终,法院判决徐辉支付物业服务费2663元。

审理此案的法官表示,物业服务合同终止后,业主大会或业主委员会尚未成立或者未能及时选聘新的物业服务企业,业主委员会亦未明确要求物业服务企业拒绝退出、移交的,物业服务企业为了维护业主的公共利益继续提供服务的,应当认定物业服务企业与业主之间形成事实物业服务关系,业主不能以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费。

阳光房改搭土建房

拆除违建恢复原样

王磊是沈阳某小区的业主,入住当日,他与小区所在的物业公司签订了《沈阳某小区物业前期服务协议》《物业装饰装修管理服务协议》《沈阳某小区物业装饰装修承诺书》。约定王磊装修向该物业公司办理申报登记手续,并按照约定内容装饰装修。

2018年8月19日,王磊向物业公司提交了《单项工程施工申报表》,申报内容为“封闭二楼半、三楼露台,作玻璃阳光房”,并签署了《搭建阳光房承诺书》,承诺按照《沈阳某小区搭建阳光房指引》施工,搭建阳光房。但王磊装修时并没有按照申报内容搭建阳光房,而是在露台上建起了土建房。物业公司发现后,立即制止王磊并下达《告知书》及《整改通知书》,要求王磊立即停止施工并拆除违建物恢复原样,但是王磊并未停止施工。无奈,物业公司将王磊起诉至沈阳市于洪区法院,要求王磊立即停止施工,拆除违建物,恢复原状。

法院经审理认为,王磊与该物业公司约定按照《沈阳某小区搭建阳光房指引》规定搭建阳光房,其应该按照合同约定履行义务。现王磊搭建不符合合同约定,且未取得相关行政机关的许可的土建房,物业公司请求王磊停止施工、拆除搭建、恢复原状,法院予以支持。

最终,法院判决王磊立即停止施工,并于判决发生法律效力之日起30日内将其房屋露台上的搭建拆除、恢复原状。王磊不服,上诉至沈阳中院。沈阳中院二审驳回上诉,维持原判。

审理此案的法官表示:长期以来,个别业主私搭乱建,侵占绿地公共道路等情况在许多园区内存在,既影响了园区形象,破坏环境,又损害了其他业主的利益,物业公司往往以自己没有执法权为由拒绝管理或不敢管理,此判例明确了物业公司有权管理制止业主的违法行为,且具备诉讼主体资格,追究违法业主的侵权责任。

(文中涉案当事人均为化名)　　

物业管理条例相关规定

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

业主大会和业委会指导规则相关规定

第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定

第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

居民小区是人们生活居住的地方,其状况如何不但关系到公众的安全与幸福,而且关系到社会的平安与和谐。物业公司相当于小区的管家,是小区的业主们为了共同的利益而有偿选聘。因此,物业公司的首要义务是依据法律规定和合同约定,尽心尽职对小区做好服务与管理,在环境卫生、安全保障和公共维修等方面获得小区业主们的普遍认可和满意,以换取自己的应得报酬,实现互利共赢。

同时,小区的业主们同样应当受到依法签订的合同的约束。依法、按时缴纳物业费是业主的首要义务,也是物业公司生存发展的前提。当前,一些小区的业主们毫无理由的、或者依据站不住脚的理由长期拖欠物业费,损害了企业和其他业主的利益。

无论是物业公司还是小区业主,都应当增强法治思维能力,养成遇事找法、经营依法、化解矛盾靠法的习惯,遵守合同约定和道德规范。居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用,对居民小区的服务与管理进行经常性监督检查,积极排查化解矛盾纠纷,使居民小区成为社会和谐的牢固基础。胡勇